Eine Wohnung in Berlin zu kaufen, während man im Ausland lebt, ist ohne Beschränkungen für Ausländer möglich: Der Weg umfasst 8 Schritte, von der Prüfung der Unterlagen bis zur Beurkundung beim Notar, und die Kaufnebenkosten liegen bei rund 11–12 % des Kaufpreises. Hier finden Sie die Schritte, die Kosten mit Beispiel und die deutschen Steuerregeln, die man vor der Unterschrift kennen sollte.
Legen Sie vor der Suche das Gesamtbudget fest: Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, die in Deutschland in der Regel aus Eigenkapital bezahlt und nicht von der Bank finanziert werden. Wer ein Darlehen braucht, holt vor dem ersten Angebot eine Finanzierungsbestätigung ein: Das macht das Angebot glaubwürdiger.[2]
Wählen Sie die Kieze nach Preis, Bebauung und Anbindung aus und besichtigen Sie die Wohnungen vor Ort oder per Videocall. Verkäufer oder Makler müssen Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf eine Kopie übergeben.[4]
In Deutschland ist ein Kaufangebot nicht bindend: Ein Immobilienkauf wird erst mit der notariellen Beurkundung wirksam. Nach der Einigung über den Preis wird der Notar beauftragt. Ist der Makler für beide Seiten tätig, wird die Provision beim Kauf einer Wohnung durch einen Verbraucher gesetzlich hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.[3]
Der Notar erstellt den Vertragsentwurf und schickt ihn an die Parteien. Ist der Verkäufer ein Unternehmer, etwa ein Bauträger, soll der Käufer den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten; zwischen Privatleuten gibt es keine feste Frist, Zeit für Übersetzung und Prüfung sollte man sich trotzdem nehmen.[7]
Der Notar verliest den Vertrag, die Parteien unterschreiben. Wer nicht ausreichend Deutsch versteht, hat Anspruch auf eine mündliche Übersetzung durch einen Dolmetscher und auf Verlangen auch auf eine schriftliche. Wer nicht anwesend sein kann, lässt sich mit einer Vollmacht in der vom Notar genannten Form vertreten.[8]
Nach der Beurkundung lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten ins Grundbuch eintragen und prüft die Voraussetzungen; erst dann teilt er die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Das Finanzamt schickt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer, die in Berlin 6 % beträgt und vor der Eintragung als Eigentümer bezahlt sein muss.[9][1]
Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer eingetragen werden können. Schlüssel, Mieten und Lasten gehen meist schon mit der Kaufpreiszahlung über; die endgültige Eintragung im Grundbuch dauert in der Regel einige Monate.[10]
Zu den Nebenkosten kommt der Kaufpreis hinzu. Die Grunderwerbsteuer ist gesetzlich festgelegt; Notar und Grundbuch folgen der staatlichen Gebührenordnung und fallen bei hohen Preisen prozentual geringer aus; die angegebene Provision ist der in Berlin übliche Käuferanteil und verhandelbar.
Jedes Jahr beschließt die Eigentümerversammlung den vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplan: Daraus ergeben sich die monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) für Verwaltung, Instandhaltung und Erhaltungsrücklage. Bei Vermietung lässt sich ein Teil davon als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.[5]
Wer eine Berliner Wohnung vermietet, ohne in Deutschland zu wohnen, ist mit den Mieteinkünften beschränkt steuerpflichtig und muss beim zuständigen Finanzamt eine Steuererklärung abgeben. Der Grundfreibetrag wird nicht gewährt: Die Steuer greift ab dem ersten Euro. Doppelbesteuerungsabkommen regeln das Verhältnis zum Wohnsitzstaat; eine steuerliche Beratung ist sinnvoll.[13][14][15]
Wer mehr als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn in Deutschland nicht. Vor Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf nur steuerfrei, wenn die Wohnung durchgehend selbst genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.[16]
Für die Beurkundung und die Meldungen an das Finanzamt wird die steuerliche Identifikationsnummer benötigt. Wer nicht in Deutschland gemeldet ist, erhält sie über das zuständige Finanzamt, das die Vergabe beim Bundeszentralamt für Steuern veranlasst: Das sollte man früh angehen.[17][18]
Deutsche Banken finanzieren auch Käufer mit Wohnsitz in anderen EU-Ländern, verlangen aber in der Regel mehr Eigenkapital als bei Inländern, häufig 20 bis 40 % des Kaufpreises, zusätzlich zu den aus Eigenmitteln bezahlten Nebenkosten. Die Konditionen hängen von Einkommen, Wohnsitzland und Bank ab.[2]
Halten Sie Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide der letzten Jahre, Kontoauszüge und eine Übersicht über Vermögen und Verbindlichkeiten bereit, bei Bedarf übersetzt. Ein Finanzierungsberater mit Erfahrung bei ausländischen Kunden kann mehrere Banken vergleichen, auch im Wohnsitzland.
Ja. In Deutschland gibt es keine Beschränkungen für den Kauf von Wohnimmobilien durch ausländische Staatsangehörige, ob mit oder ohne Wohnsitz. Nötig sind ein Ausweisdokument, die steuerliche Identifikationsnummer und die Beurkundung beim Notar.
Rund 11–12 % des Kaufpreises: 6 % Grunderwerbsteuer in Berlin, etwa 1,5–2 % für Notar und Grundbuch und, mit Makler, der übliche Käuferanteil von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei einer Wohnung für 400.000 € sind das etwa 44.000–46.000 €.
Nicht unbedingt: Sie können sich mit einer Vollmacht in der vom Notar verlangten Form vertreten lassen. Sind Sie anwesend und verstehen nicht ausreichend Deutsch, wird der Vertrag von einem Dolmetscher übersetzt.
Mieteinkünfte aus einer Berliner Wohnung werden auch bei Steuerpflichtigen ohne Wohnsitz in Deutschland besteuert; sie müssen eine Steuererklärung abgeben und erhalten keinen Grundfreibetrag. Das Verhältnis zur Besteuerung im Wohnsitzstaat regelt das Doppelbesteuerungsabkommen: Fragen Sie eine Steuerberatung.
Der Kaufpreis wird meist einige Wochen nach der Beurkundung fällig, sobald der Notar die Voraussetzungen geprüft hat; mit der Zahlung gehen Schlüssel und Mieten über. Die endgültige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch dauert in der Regel einige Monate.
Allgemeine Informationen, Stand 5. Oktober 2026; keine Rechts- oder Steuerberatung. Zur Besteuerung im Wohnsitzstaat wenden Sie sich an eine Steuerberatung.
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