On peut acheter un appartement à Berlin en vivant à l'étranger, sans restriction pour les étrangers : le parcours compte 8 étapes, de la vérification des documents à la signature chez le notaire, et les frais d'achat représentent environ 11–12 % du prix. Voici les étapes, les frais avec un exemple chiffré et les règles fiscales allemandes à connaître avant de signer.
Avant de chercher, fixez le budget total : au prix s'ajoutent les frais d'achat, qui en Allemagne se paient normalement sur fonds propres et ne sont pas financés par la banque. Si vous avez besoin d'un prêt, obtenez un accord de principe avant de faire une offre : elle sera plus crédible.[2]
Sélectionnez les quartiers selon le prix, le bâti et les transports, puis visitez sur place ou en visioconférence. Le vendeur ou l'agent doit vous présenter le certificat énergétique (Energieausweis) au plus tard lors de la visite et vous en remettre une copie après la vente.[4]
Avant de faire une offre, demandez : l'extrait du registre foncier (Grundbuchauszug), le règlement de copropriété (Teilungserklärung), les procès-verbaux des dernières assemblées et le budget prévisionnel (Wirtschaftsplan) avec charges et fonds de réserve. Les procès-verbaux révèlent les travaux coûteux à venir.[5][6]
En Allemagne, une offre n'engage pas : la vente d'un bien immobilier n'est valable qu'avec l'acte notarié. Une fois le prix convenu, on mandate le notaire. Si l'agence travaille pour les deux parties, la commission sur un appartement acheté par un particulier est partagée par moitié entre vendeur et acheteur, selon la loi.[3]
Le notaire rédige le projet de contrat et l'envoie aux parties. Si le vendeur est une entreprise, par exemple un promoteur, vous devez en principe le recevoir deux semaines avant la signature ; entre particuliers il n'y a pas de délai fixe, mais il vaut mieux prendre le temps de le faire traduire et de le lire.[7]
Le notaire lit l'acte à voix haute et les parties signent. Si vous ne comprenez pas suffisamment l'allemand, l'acte doit vous être traduit oralement par un interprète et, sur demande, par écrit. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez vous faire représenter par une procuration dans la forme indiquée par le notaire.[8]
Après la signature, le notaire fait inscrire une prénotation à votre profit au registre foncier (Auflassungsvormerkung) et vérifie les conditions ; ce n'est qu'ensuite qu'il vous indique que le prix est exigible. Le fisc envoie l'avis de droits de mutation (Grunderwerbsteuer), de 6 % à Berlin, à payer avant votre inscription comme propriétaire.[9][1]
Une fois l'impôt payé, le fisc délivre un certificat de non-opposition (Unbedenklichkeitsbescheinigung), sans lequel vous ne pouvez pas être inscrit comme propriétaire. Clés, loyers et charges passent en général à l'acheteur au paiement du prix ; l'inscription définitive au Grundbuch prend le plus souvent quelques mois.[10]
Ces frais s'ajoutent au prix. Les droits de mutation sont fixés par la loi ; notaire et registre foncier suivent le barème officiel et pèsent moins, en pourcentage, sur les prix élevés ; la commission indiquée est la part acheteur habituelle à Berlin et se négocie.
Chaque année, l'assemblée approuve le budget préparé par le syndic, qui fixe les acomptes mensuels (Hausgeld) pour la gestion, l'entretien et le fonds de réserve. Si vous louez, une partie de ces charges peut être répercutée sur le locataire.[5]
Si vous louez un appartement à Berlin sans résider en Allemagne, les revenus locatifs sont imposés en Allemagne et vous devez déposer une déclaration auprès du centre des impôts compétent. Les non-résidents ne bénéficient pas de l'abattement de base : l'impôt s'applique dès le premier euro de revenu net. Les conventions fiscales règlent le lien avec votre pays : un conseiller fiscal est utile.[13][14][15]
Si vous revendez plus de dix ans après l'achat, la plus-value est exonérée d'impôt en Allemagne. Avant dix ans, elle n'est exonérée que si vous avez habité l'appartement pendant toute la période, ou l'année de la vente et les deux précédentes.[16]
Le numéro d'identification fiscale allemand est nécessaire pour l'acte et les déclarations au fisc. Si vous n'êtes pas enregistré en Allemagne, vous l'obtenez par le centre des impôts compétent, qui en demande l'attribution à l'Office fédéral des impôts (BZSt) : mieux vaut s'y prendre tôt.[17][18]
Les banques allemandes prêtent aussi aux acheteurs résidant dans d'autres pays de l'UE, mais demandent en général plus d'apport qu'aux résidents, souvent 20 à 40 % du prix, en plus des frais d'achat payés sur fonds propres. Les conditions dépendent des revenus, du pays de résidence et de la banque.[2]
Préparez bulletins de salaire ou avis d'imposition récents, relevés bancaires et un état de votre patrimoine et de vos dettes, traduits si nécessaire. Un courtier habitué aux clients étrangers peut comparer plusieurs banques, y compris dans votre pays de résidence.
Oui. L'Allemagne n'impose aucune restriction à l'achat de logements par des ressortissants étrangers, résidents ou non. Il faut une pièce d'identité, un numéro fiscal allemand (Steuer-ID) et signer l'acte devant un notaire.
Environ 11–12 % du prix : 6 % de droits de mutation à Berlin, environ 1,5–2 % pour le notaire et le registre foncier et, avec une agence, la part acheteur usuelle de 3,57 % TTC. Pour un appartement à 400 000 €, cela représente environ 44 000–46 000 €.
Pas forcément : vous pouvez être représenté par une procuration dans la forme exigée par le notaire. Si vous êtes présent sans comprendre suffisamment l'allemand, un interprète vous traduit l'acte.
Les revenus locatifs d'un appartement à Berlin sont imposés en Allemagne même pour les non-résidents, qui doivent déposer une déclaration et ne bénéficient pas de l'abattement de base. L'articulation avec l'impôt de votre pays dépend de la convention fiscale : consultez un conseiller fiscal.
Le prix devient exigible en général quelques semaines après la signature, une fois les conditions vérifiées par le notaire ; au paiement, vous recevez les clés et les loyers. L'inscription définitive comme propriétaire au registre foncier prend le plus souvent quelques mois.
Informations générales à jour au 5 octobre 2026 ; ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Pour la fiscalité de votre pays de résidence, consultez un conseiller fiscal.
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